２－９ 地目の判定
相続税評価における地目とは
地目は、相続開始日現在の現況により判定します。
したがって、登記簿上の地目と一致しないことがあります。
不一致の場合は、現況地目が優先します。
登記事項証明書では「地目」が「畑」となっていても、現地確認で建物が建っていて、「固定資産税評価証明」では現況宅地となっていることがあります。
国税庁HPでは次のように説明されています。
土地の地目の判定
【照会要旨】
土地の地目はどのような基準で判定するのでしょうか。
【回答要旨】
土地の地目は全て課税時期の現況によって判定することとし、地目の区分は不動産登記事務取扱手続準則(平成17年2月25日民二第456号法務省民事局長通達)第68条及び第69条に準じて判定します。
なお、同準則に定める地目の定め方の概要は次のとおりです。(1)宅地 建物の敷地及びその維持若しくは効用を果たすために必要な土地
(2)田 農耕地で用水を利用して耕作する土地
(3)畑 農耕地で用水を利用しないで耕作する土地
(4)山林 耕作の方法によらないで竹木の生育する土地
(5)原野 耕作の方法によらないで雑草、かん木類の生育する土地
(6)牧場 家畜を放牧する土地
(7)池沼 かんがい用水でない水の貯溜池
(8)鉱泉地 鉱泉(温泉を含む。)の湧出口及びその維持に必要な土地
(9)雑種地 以上のいずれにも該当しない土地
(注) 駐車場(宅地に該当するものを除きます。)、ゴルフ場、遊園地、運動場、鉄軌道等の用地は雑種地となります。
【関係法令通達】
財産評価基本通達7
不動産登記事務取扱手続準則第68条、第69条国税庁HP：質疑応答事例から引用
【参考１】国税庁HP:http://www.nta.go.jp/＞税について調べる＞質疑応答事例＞財産の評価目次一覧＞土地の地目の判定
直接リンク：http://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/shitsugi/hyoka/01/02.htm
【参考２」地目については、不動産登記事務取扱手続準則で次のように規定されています。
評価通達との大きな違いは、第68条の「二十 保安林」は評価通達の「山林」に含まれ、「十二 墓地」から「二十三 雑種地」までは評価通達の「雑種地」に含まれることです。
また、次の土地については相続財産として評価が必要なことはほとんどありませんが次のように考えます。
「四 学校用地」については、個人が貸し付けている場合、土地の地目を宅地とするのか、建物の部分は宅地として他の運動場などは雑種地として評価するのかについて個別判断となります。
「五 鉄道用地」については、鉄道軌道敷地は雑種地となりますが、駅舎の敷地は宅地評価になると考えて個別判断で評価します。
「六 塩田」については、平成23年分まで雑種地の評価倍率表に「塩田跡地用の評価倍率表」が別表で公表されていました（愛媛県、香川県）が、平成24年分以降掲載がありません。
したがって、雑種地の評価に準じて現況がもっとも近い地目として評価します。
（地目）
- 第68条
- 次の各号に掲げる地目は，当該各号に定める土地について定めるものとする。この場合には，土地の現況及び利用目的に重点を置き，部分的にわずかな差異の存するときでも，土地全体としての状況を観察して定めるものとする。
- 一 田 農耕地で用水を利用して耕作する土地
- 二 畑 農耕地で用水を利用しないで耕作する土地
- 三 宅地 建物の敷地及びその維持若しくは効用を果すために必要な土地
- 四 学校用地 校舎，附属施設の敷地及び運動場
- 五 鉄道用地 鉄道の駅舎，附属施設及び路線の敷地
- 六 塩田 海水を引き入れて塩を採取する土地
- 七 鉱泉地 鉱泉（温泉を含む。）の湧出口及びその維持に必要な土地
- 八 池沼 かんがい用水でない水の貯留池
- 九 山林 耕作の方法によらないで竹木の生育する土地
- 十 牧場 家畜を放牧する土地
- 十一 原野 耕作の方法によらないで雑草，かん木類の生育する土地
- 十二 墓地 人の遺体又は遺骨を埋葬する土地
- 十三 境内地 境内に属する土地であって，宗教法人法（昭和26年法律第126号）第3条第2号及び第3号に掲げる土地（宗教法人の所有に属しないものを含む。）
- 十四 運河用地 運河法（大正2年法律第16号）第12条第1項第1号又は第2号に掲げる土地
- 十五 水道用地 専ら給水の目的で敷設する水道の水源地，貯水池，ろ水場又は水道線路に要する土地
- 十六 用悪水路 かんがい用又は悪水はいせつ用の水路
- 十七 ため池 耕地かんがい用の用水貯留池
- 十八 堤 防水のために築造した堤防
- 十九 井溝 田畝又は村落の間にある通水路
- 二十 保安林 森林法（昭和26年法律第249号）に基づき農林水産大臣が保安林として指定した土地
- 二十一 公衆用道路 一般交通の用に供する道路（道路法（昭和27年法律第180号）による道路であるかどうかを問わない。）
- 二十二 公園 公衆の遊楽のために供する土地
- 二十三 雑種地 以上のいずれにも該当しない土地
（地目の認定）
- 第69条
- 土地の地目は，次に掲げるところによって定めるものとする。
- 一 牧草栽培地は，畑とする。
- 二 海産物を乾燥する場所の区域内に永久的設備と認められる建物がある場合には，その敷地の区域に属する部分だけを宅地とする。
- 三 耕作地の区域内にある農具小屋等の敷地は，その建物が永久的設備と認められるものに限り，宅地とする。
- 四 牧畜のために使用する建物の敷地，牧草栽培地及び林地等で牧場地域内にあるものは，すべて牧場とする。
- 五 水力発電のための水路又は排水路は，雑種地とする。
- 六 遊園地，運動場，ゴルフ場又は飛行場において，建物の利用を主とする建物敷地以外の部分が建物に附随する庭園に過ぎないと認められる場合には，その全部を一団として宅地とする。
- 七 遊園地，運動場，ゴルフ場又は飛行場において，一部に建物がある場合でも，建物敷地以外の土地の利用を主とし，建物はその附随的なものに過ぎないと認められるときは，その全部を一団として雑種地とする。ただし，道路，溝，堀その他により建物敷地として判然区分することができる状況にあるものは，これを区分して宅地としても差し支えない。
- 八 競馬場内の土地については，事務所，観覧席及びきゅう舎等永久的設備と認められる建物の敷地及びその附属する土地は宅地とし，馬場は雑種地とし，その他の土地は現況に応じてその地目を定める。
- 九 テニスコート又はプールについては，宅地に接続するものは宅地とし，その他は雑種地とする。
- 十 ガスタンク敷地又は石油タンク敷地は，宅地とする。
- 十一 工場又は営業場に接続する物干場又はさらし場は，宅地とする。
- 十二 火葬場については，その構内に建物の設備があるときは構内全部を宅地とし，建物の設備のないときは雑種地とする。
- 十三 高圧線の下の土地で他の目的に使用することができない区域は，雑種地とする。
- 十四 鉄塔敷地又は変電所敷地は，雑種地とする。
- 十五 坑口又はやぐら敷地は，雑種地とする。
- 十六 製錬所の煙道敷地は，雑種地とする。
- 十七 陶器かまどの設けられた土地については，永久的設備と認められる雨覆いがあるときは宅地とし，その設備がないときは雑種地とする。
- 十八 木場（木ぼり）の区域内の土地は，建物がない限り，雑種地とする。
登記簿の地目と現況が異なっている場合
現況が優先するということは理解していただけたと思いますが、個別にはどう扱ってよいか迷われることが多いと思います。
そこで、国税庁HPの質疑応答事例から3問紹介しておきます。
このあたりの問題になると専門家でも意見が分かれることが多くあります。
地の地目の判定－農地
【照会要旨】
登記簿の地目は農地(田又は畑)ですが、現況が次のような場合には地目はどのように判定するのでしょうか。
(1) 数年前から耕作しないで放置している土地
(2) 砂利を入れて青空駐車場として利用している土地
【回答要旨】
土地の地目は、登記簿上の地目によるのではなく課税時期の現況によって判定します。
ところで、農地とは耕作の目的に供される土地をいい(農地法2①)、耕作とは土地に労費を加え肥培管理を行って作物を栽培することをいいます。また、耕作の目的に供される土地とは、現に耕作されている土地のほか、現在は耕作されていなくても耕作しようとすればいつでも耕作できるような、すなわち、客観的に見てその現状が耕作の目的に供されるものと認められる土地(休耕地、不耕作地)も含むものとされています(平成12年6月1日12構改B第404号農林水産事務次官依命通知)。
したがって、(1)の耕作していない土地が上記のような状態に該当すれば農地と判定しますが、長期間放置されていたため、雑草等が生育し、容易に農地に復元し得ないような状況にある場合には原野又は雑種地と判定することになります。また、(2)の土地のように駐車場の用に供している土地は、雑種地と判定することになります。【関係法令通達】
財産評価基本通達7
採草放牧地の地目
【照会要旨】
採草放牧地の地目はどのように判定するのでしょうか。
【回答要旨】
採草放牧地とは、農地以外の土地で、主として耕作又は養畜の事業のための採草又は家畜の放牧の目的に供されるものをいいます(農地法2①)が、これは、農地法上の土地の区分であって、不動産登記法上の土地の区分ではありません。
財産評価基本通達7のいずれの地目(通常、原野又は牧場)に該当するかは、課税時期の現況により判定することとなります。【関係法令通達】
財産評価基本通達7
地目の異なる土地が一体として利用されている場合の評価
【照会要旨】
建物の敷地となっている宅地と、その他の雑種地からなる次の図のようなゴルフ練習場があります。このような土地を評価する場合には、地目ごとに区分し評価するのでしょうか。
【回答要旨】
地目の別に評価しますが、2以上の地目からなる一団の土地が一体として利用されている場合には、その一団の土地はそのうちの主たる地目からなるものとして、その一団の土地ごとに評価します。
したがって、図のように、A土地及びB土地の一団の土地がゴルフ練習場として一体利用されている場合には、その一部に建物があっても建物敷地以外の目的による土地(雑種地)の利用を主としていると認められることから、その全体が雑種地からなるものとして雑種地の評価方法に準じて評価することになります。
なお、駐車場の用に供されているC土地は、不特定多数の者の通行の用に供されている道路によりA土地及びB土地とは物理的に分離されていますから、これらの土地とは区分して評価します。(理由)
土地の価額は、原則として、宅地、田、畑、山林等の地目の別に評価します。これは、課税時期における現況による地目の異なるごとに、価格形成要因が異なると考えられるためです。
しかし、地目別評価の原則に従うと、大規模な工場用地、ゴルフ練習場用地のように一体として利用されている一団の土地のうちに2以上の地目がある場合にも、その一団の土地をそれぞれ地目ごとに区分して評価することとなりますが、これでは一体として利用されていることによる効用が評価額に反映されないため、実態に即するよう評価を行うこととしています。財産評価基本通達7
今回は以上です。
