２－８ 地積の確定
地積とは
土地の水平投影面積のことです。
したがって、傾斜地では、実際面積 ＞ 水平投影面積
極端な例ですが、傾斜90度の地積（水平投影面積）は「０」となります。
不動産登記法の規定により、土地の表示に関する登記の登記事項とされています。
（不動産登記規則平成17年法務省令第18号）第100条によれば、地積は、水平投影面積により、平方メートルを単位として定め、 1平方メートルの100分の1（宅地及び鉱泉地以外の土地で10平方メートルを超えるものについては、1平方メートル）未満の端数は、 切り捨てることとされています。
不動産登記手続においては、土地の地積を変更・更正し、又は土地を分筆する際には、地積及びその求積方法のほか、筆界点の座標値や、方位、縮尺、地番などを記録した、「地積測量図」を添付することとされてます。
（Wikipediaの「地積」概要を引用）
地積が不明な場合
不動産手続の「土地の地積を変更・更正し、又は土地を分筆する際・・・」に該当しない土地の場合には、法務局で「地積測量図」を請求すると「初めからありません」という回答が返ってきます。
そのような場合どうすれば良いのでしょうか？
もちろん測量をするのが一番良いのですが何分費用がかかります。
費用は状況によって異なりますが、まれに相続税額を超えるケースもあります。
なお、測量には現況測量と確定測量（すべての隣地所有者の立ち合いを求め境界確定あり。）があり、当然確定測量の方が費用がかかります。
そこで、公簿でもよいとなっているわけですが、調査対象になり一見しておかしいという場合などでは修正申告を求められることもあるようです。
次のような場合には簡易測量をしておくことをお勧めします。
- 対象の土地が広く縄延びが見込まれる
- 広大地に該当しそうである
- 権利関係が複雑に入り組んでいて評価単位ごとの面積が必要
- 納税猶予の対象地の公簿面積がどう見ても少ない
- 相続税申告直後に相続した土地を売却する予定がある
- 昔その近辺一帯を所有していた地主が実測で切り売りをしてきた結果、残った自宅の公簿面積が誰がみても少ないなど
の場合には公簿面積での申告は避けせめて簡易測量をしておくとよいでしょう。
簡易測量とは
測量士に依頼せず、自分自身で簡便な測量をすることができます。
もちろん正確ではありませんが、公簿面積の精度を判断する目安にはなります。
簡易測量は行う場所によって２つに分けられます。
一つ目は「机上簡易測量」、二つ目は「現地簡易測量」です。
机上簡易測量
公図、住宅地図、ブルーマップ、Google Maps などを利用して地積を算出します。
インターネット上で面積計算サイトがありますので探して利用してください。
例えば「Google Mapsー地図蔵」では距離や面積を測定できます。
大きな液晶画面を使用して慣れれば１～３％前後の誤差で算出できると思います。
実測面積がわかっている土地で練習をしてください。
公図の精度が低いことが分かっている地域、住宅地図が整備されていない地域、高低差がある土地、複雑な地形の土地、非常に広い面積の土地などの測定には最適です。
高低差を計測、あるいは高低差から傾斜度を割り出すには、国土地理院のサイトを活用できます。
現地簡易測量
現地に行った際に、巻き尺や伸び縮みの少ないひもなどで距離を測ります。
正確性に問題はありますが一応の目安になります。
レーザー距離計を使えばより正確に測ることができます。
気を付けていただきたいのは、屋内用のレーザー距離計が安くてつい購入してしまいますが、実際には野外用のものでないと測定が難しいと思います。
しかし、一般の方が購入するには高額すぎて手が出ないかもわかりません。
豆知識
道路のL形側溝の横幅は６００ｍｍです。
塀によく使われる基本形コンクリートブロックの横幅は３９０ｍｍ、高さは１９０ｍｍです。
今回は以上です。
