２－７ 役所調査
役所調査の目的と内容
評価物件の現地調査のあと役所調査を行います。
主に都市計画法と建築基準法がその土地の価値にどのような影響を及ぼしているか、すなわち「減価要因」を調べます。
役所調査（市区町村役場等）の担当部署で、評価物件の減価要因を調査
１ 建築指導課・・道路の扱い（建築可否判断）、容積率、建築計画概要書
２ 都市計画課・・用途地域、都市計画道路予定図、開発指導要綱
３ 道路課・・・・道路台帳
４ 教育委員会・・埋蔵文化財包蔵地
５ 電力会社・・・高圧線下
「役所調査の窓口」と「持参するもの」
１ 窓口
ほとんどの窓口は市町村役場内にあります。
区役所や県庁にある場合もあります。
複数の地域ごとにまとめられている場合は、建設事務所や土木事務所に窓口がある場合もあります。
とくに東京都の場合は、区役所、市役所、都税事務所、建設事務所が別々の場所にあるため、一つの評価物件の役所調査のために丸一日がかりのこともあります。
効率よく役所調査をするためには、窓口を事前に電話で確認しておく必要があります。
各自治体で名称は異なりますが、都市計画法関連の窓口は都市計画課、建築基準法関連の窓口は建築指導課や建築課という名称が多いと思います。
最初に訪れる窓口は「建築指導課」で、評価対象地に建物を建築できるかどうかを調べます。
その結果に応じて担当課を教えてもらい調査します。
２ 持参するもの
● 評価対象地の場所を特定できる地図
● 現地調査で撮影した映像（デジカメ等）
● 三角スケール（用途地域の境を確認するために使用）
役所調査で把握する減価要因
役所で調査する際の減価要因の項目をつぎに掲げておきます。
関係部署が複数にわたることが多いことから窓口で聞くことが大切です。
１ 無道路地
２ 私道
３ セットバック
４ 都市計画道路予定地（＊）
５ 水路、赤道
６ 宅地の中で容積率が異なる土地（＊）
７ 土地区画整理事業地内の土地
８ 市街化調整区域内の土地のしんしゃく割合（＊）
９ 生産緑地
１０ 文化財建造物の敷地のしんしゃく割合（＊）
１１ 保安林、特別緑地保全地域
１２ 貸付られている農地
特に、上記 ４番、６番、８番、１０番 の減価要因は現地調査では分かりません。
役所調査の注意点
１ 調査事項の窓口の庁舎、担当課を事前に確認しておいてください。
２ 役所のホームページ、電話等で事前に調査できる調査を行っておいてください。
３ 都市計画法上の規制についてはホームページで概要を把握できます。
４ 役所窓口の担当者は質問されたことに限り回答しますので積極的に質問してください。
５ 役所窓口では現地の状況を聞かれることが多いため、先に「現地調査」を行ってください。
６ 評価対象地に接する道路については特に念を入れて調べてください。
７ 接する道路が建築基準法上の道路に該当するかどうかは必ず調べます。
８ 建築基準法上の道路に該当することが分かった場合には根拠法令も聞いてください。
９ 特に建築基準法４２条１項５号道路（位置指定道路）及び同条２項道路（みなし道路）に接している土地は評価額が下がる可能性があります。
１０ なお、路線価が付されていても建築基準法上の道路とは限りません。
１１ 併せて評価作業が進む資料「建築計画概要書」や「道路台帳」を入手します。
その他
本来は、評価上必要な都市計画法のポイント、建築基準法のポイント、道路の定義 等々についての説明が必要であると思いますが、説明内容のボリュームが多いためFAQで触れたいと考えています。
今回は以上です。
