水口清一税理士事務所  中小企業庁「経営等革新支援機関」認定事務所   

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2-6 現地調査

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中小企業の円滑な事業承継に取り組んでいる龍ヶ崎市の税理士&CFPです。開業後は相続税を中心に業務を行って参りましたが、中小企業の事業承継の取り組みが遅々と進まないことから業務を事業承継コンサルタントにシフトしたいと思っています。経営者年齢の山は70歳に近く、約30%の会社が事業承継者がいないため廃業を予定しているとのことです。中小企業の衰退は雇用だけではなく、技術・ノウハウの断絶につながり日本の将来の発展を削ぐことになりかねません。思い立ったが吉日といいます。息の長い仕事ですが一緒に頑張ってみませんか。

 


はじめに

 

土地評価にあたり「現地調査」は必須です。

「現地調査」を省略して図面等の資料で評価作業を行うと、騒音の問題、土地の高低差の有無、崖地であるかどうか、高圧線下の土地であることなどを見逃しかねません。

 


現地調査時に必要なもの

 

  1. 登記全部事項証明書・・・評価対象物件の土地及び建物
  2. 公図
  3. 住宅地図・・・・・・・・ブルーマップ
  4. 路線価図
  5. 固定資産税関係の資料
  6. メジャー・・・・・・・・5.5m~7.5m、レーザー距離計
  7. デジカメ・・・・・・・・スマートフォンで可

 


現地調査のポイント

 

1 評価対象地のほか、周辺や上空の様子をよく観察し写真を撮ります

  • 近くに墓地がある、騒音が大きい、上空に高圧送電線があるなど土地価格の減価要因を見落とさないように観察します。
  • できるだけ境界線沿いを歩いて確認します。
  • 評価対象地だけではなく、近隣写真もできるだけ多く撮っておきます。

2 道路の幅員を測ります(必須)

道路幅員

  • 狭い、未舗装、行き止まりなどの道は幅員を測っておきます。
  • 建築基準法42条第2項道路であれば、セットバックの必要がある可能性があります。
  • 建築基準法の道路でなければ、無道路地の可能性があります。
  • 前面道路幅員により「指定容積率」>「基準容積率」となる場合、容積率の異なる2以上の地域にわたる土地の評価に関係する容積率、広大地判定におけるマンション適地かどうかの判定、都市計画道路予定地の補正率に影響を与え評価額が減少することがあります。
  • 容積率には、都市計画法の用途地域別の「指定容積率」と建築基準法の規定に基ずく前面道路の幅員制限によって計算される「基準容積率」があり、評価通達ではいずれか低い率が適用されます。ブルーマップには「指定容積率」が表示されています。
  • 道路幅員の測り方は、下水道が整備されている場合は、原則として道路側溝(L型側溝、U型側溝)の両端の外側から外側までを測ります。ただし、各自治体によって異なる場合がありますので役所調査のときに確認してください。

3 間口・奥行を測る

  • 道路に接する距離が4m未満の場合、無道路地の可能性が高くなります。
  • 奥行については、できれば限り測るということで、建物があると測ることはできないでしょう。

【参考】国税庁HP:http://www.nta.go.jp/index.htm>税について調べる>質疑応答事例>財産の評価目次一覧>土地評価における画地調整関係>No 16、17、18、19

直接リンク:国税庁HP:

No16http://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/shitsugi/hyoka/03/08.htm

No17http://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/shitsugi/hyoka/03/09.htm

No18http://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/shitsugi/hyoka/03/10.htm

No19http://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/shitsugi/hyoka/03/11.htm

4 高低差を測る

  • 道路との高低差が評価額の減額につながることがあります。
  • 通常住宅の1階分の高さは3mほどで、屋根部分の1mを含めると4mほどになると思います。
  • 何mの高低差があれば減額されるか公表されておりません。まさに個別判断になりますが、2m以下ではまず減額は難しいかなと思います。
  • 税務署が路線価を付するときは付近の土地との状況比較を考慮した価額を付することになっていますので、近隣とくに両隣の土地との比較、道路の向かい側の土地との比較などを調べたうえで判断することになります。

5 持参資料と現地状況の照合

  • 持参資料と現地状況を比較照合し、評価対象地の物理的な範囲を確定します。

6 評価単位と地目を意識し、相続開始時点の利用状況を確認・推認します

  • 評価対象地である自宅の中にある駐車場は自用駐車場か一部他人に貸しているのか、奥にあるのは庭なのか、畑なのか、山林なのか等を固定資産税の課税地目、登記簿の地目と比較し現実の評価単位、利用状況、地目を確認します。
  • 一団の敷地内に建物が複数ある場合は、各建物の敷地の範囲、出入り口、敷地内通路の状況を確認します。
  • 複数の建物がありその利用が貸家の場合は貸付先毎の評価単位となりますので、貸家間の物理的境界があるかどうかの確認も大切です。

7 その他のポイント

  • 評価対象地の上空にある高圧送電線は、地役権(物件)として登記されていれば、全部事項証明書の乙区に記載されるため、公図からも読み取れますが、所有者と電力会社の当事者同士だけで交わされる債権契約であった場合には資料からは読み取れません。
  • 高圧送電線は通常20mくらい上空を通っています。現地で気が付かない場合が多いので気を付けてください。

今回は以上です。

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中小企業の円滑な事業承継に取り組んでいる龍ヶ崎市の税理士&CFPです。開業後は相続税を中心に業務を行って参りましたが、中小企業の事業承継の取り組みが遅々と進まないことから業務を事業承継コンサルタントにシフトしたいと思っています。経営者年齢の山は70歳に近く、約30%の会社が事業承継者がいないため廃業を予定しているとのことです。中小企業の衰退は雇用だけではなく、技術・ノウハウの断絶につながり日本の将来の発展を削ぐことになりかねません。思い立ったが吉日といいます。息の長い仕事ですが一緒に頑張ってみませんか。

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