２－６　現地調査

2016年9月6日

2017年8月9日

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◎ 龍ヶ崎市の個人開業税理士＆１級FP技能士です。定年まで東京国税局に勤務していました。　◎ 業務は相続税申告が中心です。　◎ 中小企業の廃業を少しでも防ぐため事業承継に取り組んでいます。

土地評価にあたり「現地調査」は必須です。

「現地調査」を省略して図面等の資料で評価作業を行うと、騒音の問題、土地の高低差の有無、崖地であるかどうか、高圧線下の土地であることなどを見逃しかねません。

狭い、未舗装、行き止まりなどの道は幅員を測っておきます。
建築基準法42条第2項道路であれば、セットバックの必要がある可能性があります。
建築基準法の道路でなければ、無道路地の可能性があります。
前面道路幅員により「指定容積率」＞「基準容積率」となる場合、容積率の異なる２以上の地域にわたる土地の評価に関係する容積率、広大地判定におけるマンション適地かどうかの判定、都市計画道路予定地の補正率に影響を与え評価額が減少することがあります。
容積率には、都市計画法の用途地域別の「指定容積率」と建築基準法の規定に基ずく前面道路の幅員制限によって計算される「基準容積率」があり、評価通達ではいずれか低い率が適用されます。ブルーマップには「指定容積率」が表示されています。
道路幅員の測り方は、下水道が整備されている場合は、原則として道路側溝（L型側溝、U型側溝）の両端の外側から外側までを測ります。ただし、各自治体によって異なる場合がありますので役所調査のときに確認してください。

【参考】国税庁HP：http://www.nta.go.jp/index.htm＞税について調べる＞質疑応答事例＞財産の評価目次一覧＞土地評価における画地調整関係＞No １６、１７、１８、１９

直接リンク：国税庁HP：

道路との高低差が評価額の減額につながることがあります。
通常住宅の１階分の高さは３mほどで、屋根部分の１ｍを含めると４ｍほどになると思います。
何mの高低差があれば減額されるか公表されておりません。まさに個別判断になりますが、２ｍ以下ではまず減額は難しいかなと思います。
税務署が路線価を付するときは付近の土地との状況比較を考慮した価額を付することになっていますので、近隣とくに両隣の土地との比較、道路の向かい側の土地との比較などを調べたうえで判断することになります。

評価対象地である自宅の中にある駐車場は自用駐車場か一部他人に貸しているのか、奥にあるのは庭なのか、畑なのか、山林なのか等を固定資産税の課税地目、登記簿の地目と比較し現実の評価単位、利用状況、地目を確認します。
一団の敷地内に建物が複数ある場合は、各建物の敷地の範囲、出入り口、敷地内通路の状況を確認します。
複数の建物がありその利用が貸家の場合は貸付先毎の評価単位となりますので、貸家間の物理的境界があるかどうかの確認も大切です。

評価対象地の上空にある高圧送電線は、地役権（物件）として登記されていれば、全部事項証明書の乙区に記載されるため、公図からも読み取れますが、所有者と電力会社の当事者同士だけで交わされる債権契約であった場合には資料からは読み取れません。
高圧送電線は通常２０ｍくらい上空を通っています。現地で気が付かない場合が多いので気を付けてください。

今回は以上です。

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