【重要】土地の評価上の区分である評価単位の意味と内容を教えてください

これは難問です。

専門家である不動産鑑定士も最初は戸惑うそうです。

評価単位という概念は税務の財産評価で採用しているもので、原則、地目による分類に加え、利用単位を勘案して評価単位が決まります。

地目の区分は、不動産登記事務取扱手続準則の第68条及び第69条に準じて判定します。第68条で定める地目は23種類、第69条で定める地目の認定の基準が18あります。

つまり、２つの準則に基づき、不動産登記上の地目は最終的に23種類となります。

ところが、財産評価基準の地目は23種類から９種類にまとめられていて、その地目ごとの評価単位の原則的な考え方が異なっています。

さらに、評価単位の判定の例外がありまして、もうノイローゼになりそうですが、この判定を間違えると評価額に大きな差が生じてしまうことからおろそかにはできません。

特に影響が大きいのは、小規模宅地の評価減や広大地の評価減の適用の可否判断はこの評価単位ごとに行われるからです。

つぎの表がその概要です。

【参考１】国税庁HPに掲載されている評価単位の事例を紹介します。内容が多いため該当部分のリンク先を表示しておきます。

「宅地の評価単位」１３ケースの事例が掲載されています。：http://www.nta.go.jp/index.htm＞税について調べる＞質疑応答事例＞財産の評価＞財産の評価目次一覧＞宅地の評価単位

「宅地以外の土地の評価単位等」47ケースの事例が掲載されています。：http://www.nta.go.jp/index.htm＞税について調べる＞質疑応答事例＞財産の評価＞財産の評価目次一覧＞宅地以外の土地の評価単位等

 

【参考２」地目については、不動産登記事務取扱手続準則で次のように規定されています。

評価通達との違いは、第68条の「二十 保安林」は評価通達の「山林」に含まれ、、「十二 墓地」から「二十三 雑種地」までは評価通達の「雑種地」に含まれることです。

（地目）

第68条

次の各号に掲げる地目は，当該各号に定める土地について定めるものとする。この場合には，土地の現況及び利用目的に重点を置き，部分的にわずかな差異の存するときでも，土地全体としての状況を観察して定めるものとする。

一　田　農耕地で用水を利用して耕作する土地

二　畑　農耕地で用水を利用しないで耕作する土地

三　宅地　建物の敷地及びその維持若しくは効用を果すために必要な土地

四　学校用地　校舎，附属施設の敷地及び運動場

五　鉄道用地　鉄道の駅舎，附属施設及び路線の敷地

六　塩田　海水を引き入れて塩を採取する土地

七　鉱泉地　鉱泉（温泉を含む。）の湧出口及びその維持に必要な土地

八　池沼　かんがい用水でない水の貯留池

九　山林　耕作の方法によらないで竹木の生育する土地

十　牧場　家畜を放牧する土地

十一　原野　耕作の方法によらないで雑草，かん木類の生育する土地

十二　墓　地人の遺体又は遺骨を埋葬する土地

十三　境内地　境内に属する土地であって，宗教法人法（昭和26年法律第126号）第3条第2号及び第3号に掲げる土地（宗教法人の所有に属しないものを含む。）

十四　運河用地　運河法（大正2年法律第16号）第12条第1項第1号又は第2号に掲げる土地

十五　水道用地　専ら給水の目的で敷設する水道の水源地，貯水池，ろ水場又は水道線路に要する土地

十六　用悪水路　かんがい用又は悪水はいせつ用の水路

十七　ため池　耕地かんがい用の用水貯留池

十八　堤　防水のために築造した堤防

十九　井溝　田畝又は村落の間にある通水路

二十　保安林　森林法（昭和26年法律第249号）に基づき農林水産大臣が保安林として指定した土地

二十一　公衆用道路　一般交通の用に供する道路（道路法（昭和27年法律第180号）による道路であるかどうかを問わない。）

二十二　公園　公衆の遊楽のために供する土地

二十三　雑種地　以上のいずれにも該当しない土地

 

（地目の認定）

第69条

土地の地目は，次に掲げるところによって定めるものとする。

一　牧草栽培地は，畑とする。

二　海産物を乾燥する場所の区域内に永久的設備と認められる建物がある場合には，その敷地の区域に属する部分だけを宅地とする。

三　耕作地の区域内にある農具小屋等の敷地は，その建物が永久的設備と認められるものに限り，宅地とする。

四　牧畜のために使用する建物の敷地，牧草栽培地及び林地等で牧場地域内にあるものは，すべて牧場とする。

五　水力発電のための水路又は排水路は，雑種地とする。

六　遊園地，運動場，ゴルフ場又は飛行場において，建物の利用を主とする建物敷地以外の部分が建物に附随する庭園に過ぎないと認められる場合には，その全部を一団として宅地とする。

七　遊園地，運動場，ゴルフ場又は飛行場において，一部に建物がある場合でも，建物敷地以外の土地の利用を主とし，建物はその附随的なものに過ぎないと認められるときは，その全部を一団として雑種地とする。ただし，道路，溝，堀その他により建物敷地として判然区分することができる状況にあるものは，これを区分して宅地としても差し支えない。

八　競馬場内の土地については，事務所，観覧席及びきゅう舎等永久的設備と認められる建物の敷地及びその附属する土地は宅地とし，馬場は雑種地とし，その他の土地は現況に応じてその地目を定める。

九　テニスコート又はプールについては，宅地に接続するものは宅地とし，その他は雑種地とする。

十　ガスタンク敷地又は石油タンク敷地は，宅地とする。

十一　工場又は営業場に接続する物干場又はさらし場は，宅地とする。

十二　火葬場については，その構内に建物の設備があるときは構内全部を宅地とし，建物の設備のないときは雑種地とする。

十三　高圧線の下の土地で他の目的に使用することができない区域は，雑種地とする。

十四　鉄塔敷地又は変電所敷地は，雑種地とする。

十五　坑口又はやぐら敷地は，雑種地とする。

十六　製錬所の煙道敷地は，雑種地とする。

十七　陶器かまどの設けられた土地については，永久的設備と認められる雨覆いがあるときは宅地とし，その設備がないときは雑種地とする。

十八　木場（木ぼり）の区域内の土地は，建物がない限り，雑種地とする。

 

どうでしょうか、思った以上に難しいですね。

以上です。